Reduzir o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis), utilizar a tecnologia BIM (Building Information Modeling), colocar no mercado casas vazias, baixar o IVA da construção. Estas são as soluções propostas por vários especialistas que marcaram presença esta terça-feira na conferência “Aceleração da construção habitacional” organizada pelo grupo Casais, em Lisboa.
Os problemas são vários. Ricardo Guimarães, administrador da Confidencial Imobiliário, começou por lembrar que, com o aumento das taxas de juro, houve também uma queda nas transações imobiliárias, passando “do pico de 2021 com cerca de 44 mil transações trimestrais, para 33 mil no final de 2023”. E António Ramalho, antigo diretor-geral do Novo Banco, destacou que, agora com a queda das taxas de juro, as transações vão aumentar de valor muito semelhante ao que diminuíam antes.
Porém, agora que as transações estão aumentando, o que aconteceu? “O preço [das casas] subiu e os rendimentos não estiveram à altura do preço”Ramalho disse. Além disso, um dos principais problemas é o mercado de arrendamento praticamente inexistente, destacou Ricardo Guimarães.
Fernando Santo, antigo bastonário da Ordem dos Engenheiros e ex-secretário de Estado, destacou também que, agora, “a habitação é vista como um bem de luxo, um rendimento” e que, ao longo do século XXI, foi destruída. setor de construção.
Nuno Raposa
Quais são as soluções?
Para o ex-diretor-geral do Novo Banco, as soluções poderiam passar por baixar o custo de construção (efetivo e fiscal), do terreno, optar por processos construtivos diferentes da alvenaria – que vários especialistas defenderam – e até optar por outros modelos que não a “amortização”. (leia-se, crédito tradicional em que as prestações são pagas até um determinado prazo, que na habitação pode ir até aos 40 anos).
António Ramalho defende também “aumentar o IMI [Imposto Municipal sobre Imóveis] e baixar o IMT.” Ramalho defendeu ainda que as casas vazias sejam colocadas no mercado depois de as deixar em condições habitáveis, uma vez que “o mercado está a mostrar que há menos casas”, à medida que os preços continuam a subir. Filipa Roseta, Vereadora da Habitação e Obras Municipais da Câmara Municipal de Lisboa, também lembrou a importância da reabilitação: “a Câmara construiu muitas casas que estavam vazias porque precisavam de obras, estas são as mais rápidas [de colocar no mercado]”.
Por seu lado, Nuno Ventura Bento destacou a necessidade de “ter medidas ajustadas a cada território”, uma vez que nem todos os municípios têm os mesmos problemas ou as mesmas taxas de crescimento. O membro do Programa Regional Lisboa 2030 da Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional de Lisboa e Vale do Tejo (CCDR LVT) lembrou ainda que, enquanto Lisboa perdeu quase sete mil habitantes, municípios como Mafra, Torres Vedras ou Arruda dos Vinhos conseguiram aumentar e fixar população: Mafra foi de facto a que mais cresceu segundo os Censos 2021.
Ricardo Guimarães disse que, tendo em conta que “a conversão do projeto em obra é cada vez menor”, “medidas como a redução do IVA na construção não devem ser adiadas”. [que foi inscrita no Orçamento do Estado]“que traz ao mercado apenas habitações de gama alta” que não precisam de esperar pela redução do IVA para se tornarem viáveis.
Fernando Santo considera que o custo da construção deve ser ajustado, uma vez que “não é acessível aos rendimentos familiares”. “Temos custos baixos em todos os lugares, então por que não os temos na habitação?”perguntou, lembrando-se daqueles inícios de século em que se podia construir por cerca de 500 euros o m2.
Mas Filipa Roseta pensa exactamente o contrário. “Não devemos reduzir o custo da construção, as pessoas devem ser pagas pelo seu trabalho. Lembro-me de quando o custo [do m2] era baixo”, disse ele, observando que a mão de obra era mal paga na época. Portanto, na sua opinião, deveriam ser aproveitados terrenos públicos baldios: neste caso, Lisboa tem terrenos baldios que poderão ser aproveitados para a construção de 30 mil habitações, das quais 7 mil pertencem à Câmara Municipal (3 mil já em construção).. “O único resultado que ocorre na habitação é dar chaves às pessoas”declarado.
O vereador da autarquia de Lisboa considera ainda que a tecnologia BIM – tecnologia que permite a concepção e gestão de novos projectos e obras de edifícios, desde a sua criação (maquetes, cálculos, medições, orçamento, entre outros), controlando a sua execução e manutenção – tem dado arquitetos, “finalmente” a possibilidade de “aproveitar ao máximo a pré-fabricação”. No entanto, Fernando Santo, apesar de reconhecer as vantagens da pré-fabricação, considera que “é preciso que haja escala”, para saber o que realmente será feito nos próximos anos para que os processos sejam fluidos.
